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QE3成楼市最后剩宴房价不到明年3月或崩

来源: 2018年07月12日

QE3成楼市最后“剩宴”房价不到明年3月或崩盘

这轮QE3或许会成为中国房地产市场最后的剩宴,而非盛宴。接下来,中国房价不会等到明年3月份之后就有可能会崩盘。

市场期待日久的美联储QE3终于在9月14日出台了,而此轮QE与前两轮有很大的不同。最大的不同不仅在于这是一次开放式的量化宽松不封顶、不限时间、没有具体目标(一句话,不达目的绝不罢休),而且QE3完全针对美国房地产市场,还包括了OT。

房地产市场完全有理由为此欢呼。

QE3刚一出台,知名教授董藩立刻发出微博呼吁:赶快买房吧,货币泛滥,钱多了,实物量没变,对应关系怎样变化很清楚。董教授接着分析:面对QE3,中国不印钞,就等于被美国洗劫;中国一印钞,通货膨胀和房价就要起来。

这条微博瞬即被转发6000多次,并有上千人评论,很多友担心房价真的会再次涨起来。逻辑看上去很合理,房地产市场似乎又要蠢蠢欲动。

比董藩教授更著名的房地产大佬任志强,更早就明确了他的观点:明年3月份后将会出现房价暴涨。而这与刚出台的QE3无关,任志强相当理性地认为,从2005、2006年土地供应下降看到了2007年房价出现暴涨;2009年土地供应负增长导致2010年房价上涨;而2012年的土地供应持续了负增长,这类似于2009年的持续负增长,因此后面紧跟着的就是价格暴涨。看上去,房价继续上涨似乎成为必然。

其实,这两位中国房地产市场上一直骁勇善战的斗牛士的观点不值得驳斥。但不给予驳斥,荒唐的逻辑和歪曲事实的观点便会充斥市场,进而误导舆论、市场及市场预期。

首先,简述笔者认为房地产价格上涨的原因:1、持续多年的货币宽松,M2超过GDP近2倍,全球独一无二,事实上形成货币经济;2、长期通胀或货币贬值;3、长期的低利率甚至负利率的金融环境;4、因为政府管制,市场严重缺乏可投资渠道、对象或金融产品,投资者被迫购房保值;5、土地垄断和土地财政。

其次,需要理性看待房价合理标准与房地产泡沫问题。按照国际通行标准,房价收入比应是倍,而中国这个比值平均超过倍,一线城市甚至超过25倍;房价租金比(反映投资收益水平)的通行标准为300,而中国普遍超过500;近十年来,房价上涨普遍达倍;全球在建摩天大楼中的87%在中国;土地的城市化远超人口的城市化。

为何仍有人鼓吹和相信房价还会继续上涨?其实,这个道理很简单。用俗语解释就是:不见棺材不掉泪,不到黄河心不死。这符合人性基本特征。用经济学理论来解释的话可以归结为以下几条:明斯基拐点,索罗斯反射性或反身性理论,希勒的金融行为理论或反馈环理论以及金融力学理论。最能解释清楚的是明斯基金融不稳定理论。

最后,需要搞清楚的是中国现在的房地产市场是消费品市场还是投资品市场,这点很重要。消费品和投资品两者的定价机制完全不同,前者由供求关系决定,后者由投资者对投资品未来的收益和风险预期决定。简单地说,现在中国房价是由投资品定价机制完成,而供求关系已被裹挟或丧失定价权。经济学家徐滇庆的一句话,可以使我们最简单地理解这个逻辑:12亿人买不起房,1亿人买多套房。QE3与中国房价有怎样的关系?

按照一般或过去的经验理解,美联储大放货币之水,新兴市场国家会遭遇冲击,具体表现在通胀和股市、资产价格(包括房价)上涨。但事实上,一国的通胀、股市和资产价格主要是由自身或内因决定,而外因只能借助内因起作用。2008年金融危机爆发导致中国房价翻番,主要是由国内财政和信贷大放水造成,而并非两轮QE造成,因果关系不可倒置。

此轮QE3与上两轮QE不同之处还表现在,各国经济上升或下降趋势、全球资本流向、利率水平、通胀情况都完全不同,对新兴市场国家的影响完全不可与上两轮QE同日而语。

关于QE3与房地产市场的关系,笔者在专论QE3的文章里有这样的描述:美国这轮QE3是拼了命地要推动美国房价上涨,而中国政府却是拼命用行政措施调控房价。因为,美国房地产在谷底,中国房地产在峰顶。笔者坚信

QE3成楼市最后剩宴房价不到明年3月或崩

,QE3经过一段时间开始起作用后,意味着美国房价开始上升,资本会加速流入美国和美国房地产市场,此时美元会改变弱势进入强势周期,一旦美元再度达到前期高点84点,中美房价将会开始一个上天一个入地。

董藩教授关于面对QE3,中国不印钞,就等于被美国洗劫;中国一印钞,通货膨胀和房价就要起来的言论,笔者认为,他完全不知道自己在说些什么。QE3导致弱势美元或者说资本重新转向流入中国,怎么会等于被美国洗劫?美国QE3就认定中国必须印钞,更是不知其所云。按照他这个逻辑,美国QE3后全球新兴市场国家都要印钞,美联储还成了这些国家的央行?

这轮QE3或许会成为中国房地产市场最后的剩宴,而非盛宴。接下来,中国房价不会等到明年3月份之后就有可能会崩盘,这是内因决定的。而QE3经过一段时间开始起作用,将成为刺破中国房地产泡沫的外因。

其实,错也不在董藩、任志强他们,而在经济结构本身。

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