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京七条后北京楼市呈大三元格局

来源: 2018年07月24日

“京七条”后 北京楼市呈“大三元”格局

10月23日,京七条出台,强调自住型商品房概念,同时明确规定其销售均价要比同地段同品质商品房低30%。面向对象放宽:除符合限购条件家庭、保障房轮候家庭,外地户籍无房家庭也可购买,但购买后5年内不得交易,5年后出售获利的30%上交财政。另外提出目标,今年底前完成不低于2万套自住型商品房供地,明年预计完成5万套。

如此,北京楼市低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局愈发明朗。

自住型商品房宽买严卖 供量占半强烈冲击市场

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为:京七条的中心思想是宽买严卖:首次将符合购房条件的非京籍家庭纳入对象范围,这是宽买,是中端有市场的解决方案,具有一定的落地执行性。目前,北京商品住宅的年成交总量在1011万套左右。也就是说,明年5万套的自住型商品房供应,占总供应量的五成左右,如此高的占比将有效拉低整体市场成交均价,起到平抑房价的作用。供应足量,再允许宽买,自住型商品房基本已能全面覆盖目前市场上的主力刚需客群。若今年的2万套再加上明年的5万套共7万套供应入市,将对现有市场格局形成很强烈的冲击。任启鑫认为:自住型商品房一旦形成规模化供应,现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场,供需压力能有喘息间隙的同时,市场预期也将有所转变。

一方面保障刚性自住需求,一方面又要防止投机投资。因此购买时宽泛,出售时严格自住型商品房的交易政策近乎于保障房

京七条后北京楼市呈大三元格局

,限制议价空间的同时,迫使需要快速资金周转的部分投机投资需求转向普通商品住宅市场。同时,由于自住型商品房的价格优势仍不及保障房,中端与低端市场的价格与客群梯度仍具差异,保障房客群出于成本考虑,流入自住型商品房市场的数量有限。这样一来,北京楼市需求档次划分更为细致,低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元化格局也渐成形。任启鑫表示:自住型商品房引导原本一刀切的调控思路切实转轨向长效机制,恰符合李克强总理市场能办的多放给市场的指示。未来,高端市场有望加速放归市场层面。

供需矛盾暂难缓 公平实施是关键

但是,自住型商品房也并非当前北京楼市的万能灵药,宽买严卖的规定也无法完全抵挡房价的长期上涨与人口逐年的庞大递增。仍有人会通过出租、满五年过户等方式钻空。同时,由于自住型商品房的供应是一个从无到有,由少渐多的过程,但符合条件的购置人群却是一次性地爆炸出现,供不应求的矛盾将从普通商品房再传染至自住型商品房。

也正因为以上原因,自住型商品房的具体配售政策如何保证公平公正,如何切实落实到真正需要的人群,也是务必要重视的问题。同时,除了能否买到,夹心层人群对自住型商品房的接受度也将直接影响其最终效果:一方面,房企利润有限,自住型商品房虽价格低于同区域住宅,品质也必然与价格相符不能与普通商品房相比;另一方面,自住型商品房用指定用地,地块位置与交通等配套是否能满足具有一定经济实力的夹心层人群的需求也仍存疑;还有很重要的一点:交易流通方面设定5年年限,收益的30%又需上缴,这也会削弱自住型商品房的市场竞争力。

房企利润受压 或将多管齐下

从朝阳区豆各庄、海淀区环保科技园这几块已成交的土地看,限房价、竞地价地块对房企的考验程度很高:因为土地成本始终高昂,入市售价却必须低头。利润率削薄甚至近乎无的情况下。开发商只能通过产业化生产、降低建设成本、缩短上市周期等方式尽量争取收益。因此,未来敢于开发自住型商品房的,更多的或是资金充足、建设成本较低、具有良好政府资源的国企与龙头房企。而在低、中、高端区别对待的三元格局下,未来房企的业务模式也将随形势更加多元化:即以低端与中端住宅市场作为高周转补充渠道,把商业及高端住宅等作为市场化运作以谋取高利润的重点领域。

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