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奥运前的北京商业地产现状

来源: 2018年07月11日

奥运前的北京商业地产现状

作为国际化大都市以及中国北方的消费中心,北京需要大量的商业为人们提供服务,而此前城市商业一直处于供应相对不足的状态。虽然近几年商业地产投资开发量相对较大,但从中长期发展的角度来看,未来亦会逐渐被市场消化,不会产生绝对过量的问题。在进入2008年前的最后一年,2007年将可能是北京商业地产有史以来供应最为集中的年份,就目前市场表现而言,也并未出现过分异常情况,整体亦是在趋于利好。

一、奥运因素催化供需提前释放

2007年北京商业地产项目集中放量,奥运会这一中国社会和经济的大事件是最重要的催化剂。从政府方面分析,城市面貌要在2008年前呈现出完整性,提示各类地产项目尽可能在明年完工推出;对开发商而言,奥运会是一个难得对外展示企业形象与实力的机会,所以主观上亦尽可能地将工期设置于2008年之前;而世界各地的零售商当然也不希望错过奥运会这个世界经济互动的大舞台,因而会考虑借助更多的店铺来展示自身的形象与实力,所以我们看到来自台湾的新光三越已在华贸中心开业,韩国乐天百货将于明年在王府井开出其中国首家店铺,日本伊势丹百货也已确认入驻西单,而其它如日本高岛屋、泰国罗宾逊等零售商也都计划在北京设店。奥运概念实现了将各方面有利因素的充分整合,提升了市场的供需活力。

二、购物中心日渐成为主流

DTZ戴德梁行预计,北京2007年开业的商铺面积将达到410万平方米,其中以购物中心模式运作的约为280万平方米,占总面积的68.3%。上半年新光天地、美罗城、银座Mall、嘉茂购物中心等已陆续开业迎宾,而下半年预计开业的金融街购物中心、大钟寺国际广场、西环嘉茂等亦都是采用购物中心模式,购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。

购物中心作为适应市场需求变化的产物,得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。首先,在购物中心模式下,基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节,对管理深度及广度要求相对不高

奥运前的北京商业地产现状

,因而易于被业主认可并推行。其次,随着收入水平及文化素质的持续提高,人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向发展,而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动,可一站式地满足人们多元化的需求,并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。第三,与百货公司之敞开式卖场相比,购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间,使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围,促进形象价值提升,因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可。

三、商业外围化发展趋势明显

在《北京城市总体规划(2004年-2020年)》中,政府提出了构建新城市空间格局、实施多中心的新城发展战略方向,而一个新城市中心的形成有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展,完备的商业服务功能亦是城市分中心形成的重要一环。

从今年商业放量分布区域来看,将会在传统商圈以外逐级发展形成更多新商圈,这些新商圈所在区域均有相当大量的居住人口存在,具备较强的消费能力,但因历史原因而一直缺乏相应的商业场所,新商业项目的建成可有效满足其消费需求,提供生活便利。以望京为例,在望京国际商业中心、嘉茂购物中心的基础上,随着深国投购物中心、新世界、家乐福等项目的陆续开业,其作为独立商圈的地位将得到有效确立。而亚运村、北苑等区域板块亦将形成多个总面积超过60万平方米的新商业中心,同时,南三环,南四环及东五环等区域,均有相当数量的大体量购物中心项目在前期运作。

从政府规划的角度分析,未来商业地产项目向外围发展的趋势仍将延续,2007年北京商业地块的规划供应总量为200万平方米,其中北四环以外的商业地块供应面积约为100万平方米,占据总体放量水平的一半,几年后这些地块建成又将会出现更多的外围项目。

四、餐饮休闲业态表现活跃

随着收入水平的持续提高,北京消费人群的消费需求正由基础型向享受型的方向快速转化,外出就餐、影院聚会、咖啡馆交流越来越成为人们的日常生活方式,需求的增加为相应业态发展提供了机会。餐饮休闲业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色,积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了餐饮、娱乐的面积比例,部分原有的购物中心亦在借助调整来达到增加餐饮、娱乐比重的目的。在此趋势下的一个典型表现是,多厅影城几乎已成为北京大型购物中心的标准配置,这是因为通常影城可显著提高顾客在购物中心里的滞留时间,而且影城的主要顾客是消费力较强的年轻化人群,吸引其到达有助于带动购物中心其他业态商家的销售。

(:毛文月)

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