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70年后谁来接管你的房产

来源: 2018年08月15日

70年后谁来接管你的房产?

《物权法》草案规定:住宅建设用地使用权届满的,自动续期;建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。这是否意味着70年后私有住房还要重新交钱?

沸沸扬扬许久的《物权法》终于诞生了一个比较明确成文的草案,然而,其中一些条文却引发了重大的争议,尤其是和老百姓生活、财产息息相关的对土地70年使用权到期后如何处理的问题的表述,令举国哗然。

2006年8月22日,《物权法》草案第五次提请全国人大常委会审议。据全国人大常委会法制工作委员会有关人士介绍,这是继1954年《宪法》、《合同法》、《婚姻法》等之后,我国第12部向社会公布征求意见的法律草案。作为重要的民事基本法律,物权法必须提请全国人民代表大会表决通过。从目前的进展分析,全国人大常委会极有可能经过再次审议后,在今年10月、12月或者明年2月的常委会会议上,表决通过物权法草案,并以议案的形式将《物权法》草案提请明年3月的十届全国人大五次会议审议、表决。

私人购房70年后重交钱

物权是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利。近年来,随着私人购房的增加,房产下面的土地使用权成为全国关注的焦点,按照国内现有的土地转让规定,开发商在缴纳了土地出让金后获得一定期限的土地使用权,通常是住宅70年,商用房产40到50年不等,按照现行法律规定,私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。

于是,在使用权到期后如何处理的问题成为关系国计民生的重大问题,也是《物权法》被关注的理由之一。

严格来说,从现行法律来看,土地使用权到期后,国家当然可以收回土地使用权。北京的著名房产律师秦兵(秦兵博客,秦兵,秦兵说吧)说,当然,这种情况目前来看还不普遍,也许再过20年左右,这个问题会成为一个城市房产主们普遍面临的难题。

2004年底,《物权法》草案主要起草人、中国人民大学王利明教授就建议,土地使用权期限难题,应该在《物权法》中得到解决。而当年开幕的十届全国人大常委会第十二次会议上,被提交进行二读审议《物权法》草案备受瞩目,那个版本的规定是:建设用地使用权期限届满,使用权人应在届满前一年申请续期,除非因公共利益需要,出让人应予同意。对出于公共利益必须收回土地使用权的土地上附着建筑物,出让方应以合理价格收购。

此次《物权法》草案规定:住宅建设用地使用权届满的,自动续期;建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。

私产无法由后代继承?

法规草案一出,一些专家在媒体上的解释让无数百姓担心:国家可以依法收回,只需要给房主相当于砖头瓦块成本的补偿金。

在全国人大的分组审议中,全国人大常委会委员王英凡表示,这一规定具有中国特色。我们可以买房子,但是不能买房子下面的地。70年后政府规定要交土地使用费,而土地使用费的标准和办法,以及续期的时间由国务院规定,这一规定牵动了太多人的利益,可能会引发很大的问题。

王英凡说:现在老百姓买房子,多数没有交土地使用金的概念,而我们法律中却规定了这一内容。在制定物权法的时候,要考虑得长远一点,要考虑到土地使用权到期以后会引起什么问题,会带来多大的麻烦和困难。

如果几十年以后国家富裕了,难道还非要收土地使用金?他建议要对这一问题认真推敲,不要留后遗症。

列席全国人大常委会会议的全国人大代表王焕永也持相近的观点。他说,建设用地使用权续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定,这一规定将来的负面影响会很大。

中国老百姓从改革开放到今天,好不容易有了房子可以传下去,可到了孙子那一代,房子的情况还说不清,多让人不放心?王焕永建议,国务院在制定相关的规定时,一定要慎之又慎、反复斟酌。

收费预期下的投资困惑

看到对于《物权法》草案的一系列报道后,房产投资客刘先生感到十分迷惑。

在接受采访时,这位在上海成功投资了十几套房产供出租的浙江人说:70年后要收费,可是按照什么标准收又没有具体说明,这让人怎么理解这条法规对房产市场的影响?

刘先生具体分析说,房产的价格在撇除税收等因素后实际价值分两块:建筑物和地皮价值,建筑物按照一般的会计准则,50年就折旧完了, 70年后就只有地皮值钱了,这就产生重大问题了。

重新缴纳土地出让金应该怎么计算?我想有两种办法。刘先生说,一是按照届时房产的价格评估再卖给房产拥有者一次,比如到时候房产评估价格是100万元,扣除地面建筑物价值(70年后为0),再交土地价格,还是100万元。另一种计算方法是有人提出的比例法,就是说现在买一套房子100万元,土地出让金占房产价格的比例是十分之一即10万元,70年后按照那时候的评估价格的十分之一交,如果房产升值到了200万元,那就交20万元,如果贬值到了50万元,就交5万元。

他说:明显地,用第二种办法即比例法交不太可能实行,因为各个房产商拿地的价格都不同,利润率也不一样,土地比例差异极大,到时候势必一团乱无法执行。但是按照第一种收费方法又明显不公平,成了一房二卖了。

最最荒谬的是,如果这样操作的话,我岂不是应该盼着手里的房子跌价?刘先生困惑地说,因为70年后我的房子如果跌到200元/平方米,我还交得起,如果升值到了2万元/平方米,我只能把房子送给国家重新买新房算了。

总而言之,就是如果按照这种办法续租土地,房产就成了越保值越贬值了。他说。

立法应慎重

实际上,《物权法》草案关于土地使用权的条款之所以落到如此尴尬的境地,全是因为16年前的一部法规。

这个1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条、40条规定了我国住宅房产开发的土地使用权为70年,期满后归国家所有。

然而,令人疑惑的是,对于这样一个涉及亿万家庭和民事主体重大财产权利的行政法规16年来从没有人出来做过任何解释如果16年前就明确公布了期满后如何向购房者收费的事项,可能房产投资热压根就不会爆发。

根据媒体报道,有官员表达了对70年的理解:一、可能是考虑中国人的平均寿命70岁,从他成年比如25岁以后开始购买住宅,可以够两代人居住;二、可能是考虑住宅的使用寿命70年折旧为零。据称

70年后谁来接管你的房产

,这也是当时借鉴香港的经验。但香港的土地批租制度主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界(期限99年)得来,土地并非港英当局所有。

这个制度在实际操作中也是破绽百出,既然法律法规确认了土地使用年限的规定,但在实际操作中我们哪个小业主拿到过土地使用权证?你买的房子如果那块地开发商已经撂荒了10年,你实际使用权只有60年,你也压根不知道,到时候即使重新交钱办新证,你没旧证明国家[凭啥给你办?

其次,既然规定了土地使用年限制度,为什么不确定每一户分享土地使用权的比例(包括分摊的公共使用土地面积)?如果国家70年后要用新房置换旧地皮,每个人应该换多少从何算起?

再次,大量现存的老公房怎么算?现在动迁的对象大都是没有产权的老房子,也都给了数额不低的动迁补偿,难道那都是给的地面建筑的补偿价值?实际上那补偿都是针对地皮价值的,既然连没有产权的房子的地价都算作个人的,那交钱买了70年产权的房子业主反而没有这个权利吗?太不公平了!

最后,如果70年后有大量老百姓有大量的土地出让金要补交,一次让老百姓交这么多钱可能吗?大家都不交难道都赶出家门去?社会还能和谐吗?立法者事关国计民生,不可荒唐行事,致遗祸无穷。

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