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设计要点前世今生90征求意见稿风波解密

来源: 2018年08月07日

“设计要点”前世今生 “90㎡征求意见稿”风波解密

就在2007新年伊始,建设部以一种独特的方式为2006年调控的起伏与政策的变幻奉上了精彩注脚。

1月 9日,一则《90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)》低调地挂上了建设部官方站,随即,中小户型面积拟放宽至106m2跃上各大站及当日付印纸媒的头版,新年楼市迎来了第一场骚动!

然而一切仅仅是开始。建设部旋即以闪电般的速度在24小时之内废止意见稿,此举让所有的业界人士及媒体错愕不已。各种猜测顷刻间潮水般涌至,比猜测更多的是,对于建设部作为一个国家重要部门近乎游戏般的做法的不解与惊异。

征求意见稿24小时惊变究竟为何?本刊第一时间深入调查采访,为您独家揭示幕后真相。与此同时,全国人大权威专家接受本刊独家专访,对该事件高屋建瓴地发表了重要见解。

■ 90m2征求意见稿朝令夕改幕后

■设计要点前世今生

■设计要点解读

■ 朱明春:征求意见稿取向值得肯定

第一篇:90m2征求意见稿朝令夕改幕后

在舆论、市场、上级等多重压力之下,建设部上演了一场艰难的抉择。

【《楼市》独家报道】:悬念,仍在延续。关于70%90m2命题的悬疑大片,从2006年演到了2007年。

2007新年伊始,房地产行业就炸开了锅,而极具杀伤力的烟雾弹正是70%90m2。

2007年1月9日晚,建设部站上悄然公布了关于征求《90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)》。而事隔不到一天,建设部又紧急发文表示,近日发布的《90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)》,(以下简称《90m2意见稿》)不符合国务院办公厅和建设部文件要求,经研究决定,予以废止。

一份仅存活了15个小时的短命文件让开发商、购房人等所有人玩了一次让人瞠目结舌的建设部过山车。

社会反应之激烈远远超出了决策者的预料。始于建设部,终于建设部!近年来一直备受瞩目的建设部再次被推上了风口浪尖。业内政策朝令夕改的舆论铺天盖地,这份不到一天就夭折的《90m2意见稿》初衷如何,为何胎死腹中,建设部出人意料地迅速废止,背后更深层的动因何在,等等,成为业内当前剪不断理还乱的谜局。

随着《楼市》多方深入调查了解,建设部《90m2意见稿》的幕后真相一步步浮出水面,并非一句朝令夕改能简单概括。

建设部初次公布《90m2意见稿》的相关信息,源于 2006年12月16日举行的90平方米住宅设计颁奖会。在此次颁奖会上,建设部副部长刘志峰透露了两点信息,一是保有环节征税;二是目前建设部正在编制《90m2意见稿》,将就中小户型的建设制定一定的量化指标。

不过,由于未透露具体指标,显然,刘志峰透露的两条信息在舆论方面,保有环节征税抢了《90m2意见稿》的风头。直到2007年1月9日,《90m2意见稿》公布随即又废止,废止的原因很可能是由于其中提到的修正系数对90平方米的标准界定放宽,小户型标准最高可达106平方米,《90m2意见稿》才引发冲击波。

据知情人士透露,早在刘志峰12月份透露《90m2意见稿》相关信息之前,这份《90m2意见稿》已经酝酿数月。据其介绍,自6月1日,九部委意见中的70%90m2新规一经公布,就引起开发商普遍的不满,认为政策不顾市场需求,是带有强烈指导性的一刀切政策

设计要点前世今生90征求意见稿风波解密

郊区以及一些地方城市90平方米以下的楼盘滞销90平方米以下户型设计存在难题,销售过程也会出现不公平等开发商和地方政府的回馈、意见不断反映到建设部。北京市国土资源局曾明确表示,70%90m2不适合本市。

建设部也比较为难,该知情人士表示,在这样的背景下, 2006年10月,建设部委托中国建筑标准设计研究院组织开展90平方米以下住宅设计的课题研究,意欲为各地建筑师设计90平方米以下住宅提供技术指导。

建设部副部长刘志峰12月份在90平方米住宅设计颁奖会上已经透露了《90m2意见稿》的相关信息,本身说明了这个文件的分量。征求意见稿的出现绝非偶然,不排除有探路的可能性。某经常参与房地产有关政策讨论的权威专家透露。业界持此论调的人已不在少数。

对此,建设部一位不愿透露姓名的官员对《楼市》表示,《90m2意见稿》是由建设部工程质量安全监督与行业发展司组织编制,由于只是征求意见稿,并非红头文件。因此,在没有与建设部住宅与房地产司进行充分沟通,也没有经过部领导审核的情况下,建设部工程质量安全监督与行业发展司将其公布于站,才发生了如上的变故。

这份文件不会仅仅是建设部某司决定的,某专家置疑,建设部站文件不可能不经过领导审核就可以公布,若真如此,房产政策制定的严肃性十分令人难以信服。

而建设部工程质量安全监督与行业发展司对此未置可否。建设部工程质量安全监督与行业发展司某相关负责人对《楼市》似有几分无奈地表示:既然过去了,就让他过去吧,不提了。

究竟是建设部还是建设部工程质量安全监督与行业发展司所为尚不得而知。不管如何,既然初衷是好的,那么为什么在《90m2意见稿》公布不到一天又匆忙废止呢?建设部作为部级政府部门如此作为, 是不是国务院上层领导看到文件后对此有所指示?

业内人士对废止《90m2意见稿》的真正幕后推手充满疑惑。

在此情况下,某资深专家甚至十分尖锐地认为,建设部组织编制《90m2意见稿》的初衷很可能是在各地方政府和开发商的压力下,对70%90m2的执行出现了犹豫,意欲向地方妥协,因此欲以此文件探路,探寻中央的意见。但是却没有想到引起了行业内如此大的波澜,迫于舆论的压力,并且担心由此引起中央及国务院的问责,因此,又不得不匆忙废止。

而建设部住宅与房地产司另一位不愿透露姓名的官员对《楼市》透露:建设部工程质量安全监督与行业发展司将其公布于站,只是将其当做一个技术性文件征求意见,并未考虑到与90m2精神相悖的问题;显然是被媒体放大误解了。我们获悉后,研究发现存在不符合国务院办公厅和建设部文件要求的现象,兼之从舆论的角度考虑,经研究决定,予以废止。并非国务院上层领导有所指示。

建设部压力十分大,房地产调控依旧处在关键时刻,对于住房结构的调控一直是重点也是市场敏感点。这也是建设部不惜隔日废止意见稿的初衷。这位官员明确表示。

该官员总结到, 中央部委之间对房地产调控政策的态度和立场存在分歧。因此,在舆论、市场、上级等多重压力之下建设部上演了一次艰难的抉择。

正如这位官员所言,在的采访中,建设部领导、建设部工程质量安全监督与行业发展司等多位官员大多语气含糊,并不愿意透露该文件的未来命运如何。此事暂时到此为止吧既然已经废除了,就别再谈了,无奈与尴尬语气亦暴露无疑。

尽管《90m2意见稿》惊变,建设部至今并未公开表露细节,但是其惊变幕后在这些不愿意透露姓名的官员与专家的话语与分析中或可窥见一斑。

第二篇: 设计要点前世今生

为贯彻落实调控精神的设计要点未料到落于如此尴尬境地。

【《楼市》独家报道】:透视《90m2意见稿》风波,不得不谈的是《90m2以下住宅设计要点》(以下简称《设计要点》)。而《设计要点》全文,最抢眼的内容即是对各地各类90平米住宅套型建筑面积标准予以了修正,并给出了按照住宅层数及气候类型确定的修正系数表,交叉组成16个修正系数。值得注意的是,大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后,有所放宽,最高可达90平方米的1.19倍,约106平方米(详见第三篇《设计要点解读》住宅套型建筑面积修正系数表)。

就是这些修正,撞了90平方米高压线,成为《设计要点》胎死腹中的首要杀手。

接受《楼市》采访的90m2以下住宅设计课题组大多负责人,对此均表示无奈,《设计要点》只是作为一份推荐性技术文件,并非强制性文件。 从制定《设计要点》的初衷到最终成稿,都只有一个目的,便是更好地贯彻落实国六条和九部委的调控精神,解决政策在执行过程中的难题!一位全程参与《设计要点》编制工作的专家接受《楼市》独家专访时表示十分不解。修正系数的提出与90m2有对冲,《设计要点》的所有内容都被废止。当然数月来课题组的编制工作也付诸东流,真可谓一招不慎,满盘皆输。

而90m2以下住宅设计课题组有何人参与,为何提出修正系数,有无科学依据等,每个环节都关系着《设计要点》的生死。为此,《楼市》对这些至今亦鲜为人知的《设计要点》编制当事人及编制过程进行了多方采访。

90m2以下住宅设计课题组的成立源于2006年10月份,建设部工程质量安全监督与行业发展司下函委托中国建筑标准设计研究院负责组织开展90平方米以下住房设计要点编制以及90平方米以下住房标准设计。

中国建筑标准设计研究院属于中国建筑设计研究院分院。据知情人士透露,去年10月份,中国建筑设计研究院顾问,全国工程勘察设计大师赵冠谦接到了中国建筑标准设计研究院转发的建设部工程质量安全监督与行业发展司关于组织开展90平方米以下住房设计要点以及90平方米以下住房标准设计之函。

10月底,90m2以下住宅设计课题组成立,并展开工作。为了《设计要点》能够顾及各地的真实情况,能够采纳多方的建议,专门联系了来自建设部产业化促进中心、上海同济大学、广东省规划院、西南重庆大学、金地、万科等全国各地设计、科研、高校及房地产开发企业的27名专家,组成了产、学、研相结合的90平方米以下住宅设计的课题研究组。赵冠谦组长坦言。

11月13日,课题组召开了第一次工作会议,此后经历了编制提纲、讨论稿、初稿、征求意见稿四大环节,12月30日,《设计要点》征求意见稿上报建设部工程质量安全监督与行业发展司,90m2以下住宅设计课题组的工作暂时告一段落。

90m2概念成争议焦点

不过,《设计要点》的整体编制过程并非一帆风顺。据知情人士透露, 能否在全国统一规定面宽和进深、公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米暂时能否达到等问题在讨论过程中都有过一些探讨与争议,不过最终基本达成了一致的认识。

正如修正90m2成为《设计要点》夭折的病根,90m2概念确定也成为《设计要点》整体编制过程中的争论焦点。某参与了《设计要点》讨论但未亲自撰写内容的专家表示。由于国六条中对90m2定义为套型建筑面积,曾引起了房地产业内广泛争论。而随后九部委意见解释为套型建筑面积即建筑面积,由套内建筑面积和公摊面积组成。

同样是90m2建筑面积,由于公摊面积不同,不同的楼层居民能够实际享用的使用面积是不相同的。课题组讨论过程中,此方面的意见十分强烈。

如何保证政策公平、统一地执行,如何界定90m2概念成为摆在《设计要点》课题组面前的一大难题。最初,课题组倾向于采用使用面积概念更能体现公平性。

然而若使用面积定为90m2,那么建筑面积由使用面积与公摊面积组成,必然远远超过90m2,课题组有人提出异议。

最终,经过几番激烈的讨论,在套内使用面积、套内建筑面积、标准层套型建筑面积、整栋楼套型建筑面积四种提法中,课题组最终采用了标准层套型建筑面积作为90m2概念标准。一方面在于套型建筑面积符合中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》规定;另一方面也忠于国六条中对户型规定的表述。

不过,国六条中并没有明确套型建筑面积为标准层套型建筑面积还是整栋楼套型建筑面积,而整栋楼套型建筑面积由于不同楼座的屋顶、电梯、机房、地下室等面积并不相同,因此在实际操作过程中存在不统一问题,而标准层套型建筑面积可避免此问题。参与了编制工作的某设计专家表示。

修正系数的确定

然而,标准层套型建筑面积并没有得到一致的通过,12月份,赵冠谦组长公开表示,当时已经完成的初稿中很多问题还得不到一致的意见,其中包括《设计要点》的基础--90m2概念的确定,南北地区是否应该要统一标准。各套住宅的使用面积相差很大,由于不同地区的气候条件相差大,对建筑墙体厚度的要求不同;为了冬天保暖,北方住宅建筑的墙体比南方的厚。为此,课题组设想计算出一个修正系数,按照不同地区做区别对待。

而正是这个系数的想法为《设计要点》的出格埋下了伏笔。

修正系数是如何确定的,有无科学依据?业内对《设计要点》的科学性也存质疑声。《90m2意见稿》的夭折是否还在于修正系数的不合理?

对此,参与了全程编制的某重要负责人对《楼市》表示,气候和楼层是影响不同地区居民能否公平享有90m2的主要因素,因此修正系数主要是围绕这两个条件作了修正。楼层不涉及不同区域不同的问题,由课题组根据科学的评估而得出。气候条件由于涉及到不同地区的修正系数如何界定,因此,课题组将全国各个区域分为严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区以及温和地区,将夏热冬冷地区多层住宅系数定为1,其他地区的系数由课题组不同地区的设计研究专家提供基础资料,最终由课题组经过权衡调整而得。

由于时间仓促,虽然没有条件组织专家对各个不同的地区修正系数进行市场调研,但是有夏热冬冷地区多层住宅系数作为基础,并且来自不同地区的建筑设计专家对当地的情况也比较熟悉与了解,最终又经过了课题组的权衡统一。该课题组的某主要负责人表示。

未知的命运

不论科学与否,《设计要点》已被废止,而对于其未来的命运,课题组的大多参与人十分无奈。已经废止了,估计不会再有下文了。课题组的主要负责人对此相当悲观。2007年,房地产调控依然是非常敏感的,中央政府对去年颁布的九部委意见不会有丝毫的松动。

某业内专家称,虽然该文件目前还是征求意见稿,但套内空间布置、居民汽车停车率控制、起居室(厅)使用面积宜为12~16平方米,主卧室使用面积宜为12~14平方米等多项内容无不具细,以其详尽程度看,对今后建筑师设计的实际工作具有相当的指导意义。作为征求意见稿,还不能上升到政策高度,中间有些变化或补充是正常的。或许未来经过修改,还会有翻身的机会。

而致电建设部工程质量安全监督与行业发展司某官员时,其表示目前无从知晓。

《设计要点》未来命运如何,当前多种意见并存,政府部门又三缄其口。不管如何,90m2已经成为一种象征,成为房地产新政能否实施以及政令是否贯通的标志,这份经历多方博弈的《设计要点》究竟命运如何,或许我们只能拭目以待。

第三篇:设计要点解读

设计要点遭扼杀,究竟是否违背了调控精神备受质疑。

【《楼市》独家报道】:《90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)》(以下简称《90m2意见稿》)正式出生不到一天便被扼杀,根源是不符合国务院办公厅和建设部文件要求。

《90m2意见稿》在公众视野中转瞬即逝,难寻踪迹,不过设计要点的完整版本尚在。设计要点是否违背了70%90m2的调控精神?提出了怎样的主张,究竟有何亮点?本文提炼了设计要点的六大精神以飨读者。

设计要点共约6700字,分为四章十五节。包括总则名词解释和面积计算规划设计和建筑设计。而其具体的精神可概括为六大方面。

第一大精神--各地、各类型住房应公平适应政策

设计要点总则提出:为使各地、各类住宅面积控制标准能够公平,使不同地区、不同类型住宅的套内使用面积标准尽可能相同或相近,设计要点对各地各类住宅的套型建筑面积控制标准予以修正。而修正的具体内容则体现在第2章第3节:以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90m2为控制标准的基数,该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积,由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。套型建筑面积修正系数见表1。

按此修正系数,北京地区6层以下、7~11层、12~18层以及19层及以上住宅的小户型面积上限分别可以达到90.9m2、96.3m2、99m2和106.2m2。也正是这个为保证公平的修正系数表将整个设计要点推向了断头台。

第二大精神--四节一环保

四节一环保即指:节地、节能、节水、节材和保护环境。在总则中,设计要点即提出这一方针,并贯穿在整个设计要点之中。

例如第4章建筑设计中就特别提出:住宅建筑设计应充分利用空间,宜在不同时间进行复合利用,提高空间使用率。住宅建筑的立面应避免采用烦琐的装饰和昂贵的建材,提倡简约、朴素的做法。住宅建筑室内应具有良好的日照、采光和通风,积极采用适当的保温、隔热、换气、隔声、光照等技术,提高室内环境的性能。中小套型居住区人口密度高,要在有限的空间内为不同年龄段居民创造出适宜的活动空间。注意提高绿地绿量,多栽植遮荫树木。等等。

第三大精神--技术集成打造舒适住宅 推进住宅标准化、产业化

在设计要点中,提出了多重技术指导,以解决90m2以下住宅政策的实施难题。总则指出中小套型住宅并不等于低品质住宅,中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。

总则还提出:要大力关注住宅标准化,注重各种技术的集成应用,积极推进住宅产业化;大力提倡模数协调,用定制化方式生产;提倡住宅装修一体化设计和菜单式精装修满足住户的个性需求,逐步取消毛坯房,从而达到对资源、能源的充分的合理利用,提高生产效率,降低生产成本。

第3章提出,要合理提高容积率,并确保居住环境质量。比如,有条件的地区可适当提高建筑层数,提高土地的使用率;比如,合理规划布局,利用板楼斜向布置等多种手段,缩减日照间距,节约用地,以及充分利用地下空间等。

在考虑到提高容积率的同时,设计要点也考虑到确保住宅的私密性,提出任何类型建筑与住宅相邻时,需考虑视觉卫生的要求,住宅的厅与卧室窗正对相邻建筑的窗宜保持一定间距,多层不宜小于12米,中高层、高层不宜小于18米。

在第4章中具体表述为:住宅建筑室内装修应采用

环保的地方建材,避免环境污染,并提倡推行菜单式精装修,促进产业化。住宅建筑室内空间应能适应家庭结构、生活模式、职业更换等变化进行调整,采用大空间结构体系、可拆装的轻型隔墙和可改动的设备设施等技术予以保证。等等。

第四大精神--选址重视公共服务,重社会融合

设计要点第3章提出:90m2以下中小套型居住区布置应方便社会公共服务,靠近公共交通站点和就业密集区。选址应符合社会融合的原则,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群,如低收入家庭、老年人、残疾人等过度集中。

在这一章,设计要点提出要加大居住区的开放性,处理好交通站点与居住区出入口的衔接,方便居民的出行,公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米。还特别制定出了居民汽车停车库控制指标居住区公共服务设施政府建设项目推荐表以及居住区基本服务项目及经营类型空指表等各类具体指标。

第3、4章指出:居住区的规划设计,宜安排一定比例的老年人居住建筑。住宅建筑室内空间应根据需要进行无障碍设计,保障老年人、残疾人和儿童居住的安全和方便。

第五大精神--合理分配、利用室内空间

由于住宅面积受到限制,因此如何合理地分配、利用室内空间就成为能否打造出舒适住宅的关键。

第4章提出:住宅建筑设计应做到功能分区明确,平面布置紧凑,交通路线短捷。这一章还根据不同的户型面积提出了设计不同数量居室的主张,以及套内空间适宜的尺度(详见表2、表3)

住宅建筑的层高宜为2.8m,不应超过3.0 m,起居室(厅)、卧室净高不宜低于2.4m,厨房、卫生间净高不宜低于2.2m。套内空间设计应精心组织内部交通,内部各功能空间之间的联系需做到直接、紧凑、方便,少迂回和穿越,并减少交通面积。套内空间宜充分利用,如利用入户过渡空间、卫生间前室、卧室区过道等上部空间作为吊柜等。

设计要点还认为起居厅与餐厅、起居厅与多功能室、餐厅与备餐间、阳台与洗衣空间,都可以进行复合设计,因为根据其功能,在使用时间上有差异,既节省了空间,又满足了功能。

第六大精神--注重设计细节 确保住宅宜居

虽然设计要点是一个政策性、指导性文件,但其中仍然不乏许多对设计细节的规定,而这些规定在平常的设计中,是最容易被忽视的。

设计要点专门用了两节来阐述厨房和卫生间的设计要点。其提到:提倡厨房空间的复合利用,如封闭烹饪间与开放式厨房的组合模式。设置炉灶、水池的操作台面进深建议为600~650mm,以利于设置中部柜时不影响低头操作。小型封闭式厨房宜使用推拉门,以节省空间。厨房插座的设置应满足相应电器设备的功率需求,保证使用安全。厨房的电插座应设单相三孔插座不少于3个,单相两孔插座不少于2个。

对卫生间的设计要点,其提到:卫生间空间建议按功能分间,以利于多人同时使用。提倡使用整体卫生间。卫生间设计宜考虑老年人使用需求,设置报警器和预埋扶手连接件。卫生间应设单相三孔插座不少于3个,单相两孔插座不少于1个。插座类型与电器设备的匹配应满足功率需求,设置标准应符合潮湿场所电气设计的一般规定。照明灯应为防潮型。

第四篇:征求意见稿取向值得肯定

《90m2意见稿》惊变不管真相如何,毋庸置疑,一切皆因70%90m2而起。中央的态度是坚决的,而建设部面临执行难的现实。在必须作出选择的十字路口,下一步究竟该怎样走?本刊独家约请全国人大财政经济委员会调研室主任朱明春执笔发表了精辟见解。

【《楼市》独家报道】:一刀切明显不能适应不同地区、城市的市场情况,《90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)》按照一定参照系数对不同地区户型面积进行调整,虽然效果仍值得怀疑,但取向是积极的,这种努力应该肯定。

关于《90m2意见稿》事件本身,不应过度关注。诚然,其背后的问题值得深思,但更重要的是解决70%90m2的现实问题。

70%90m2政策的出发点是好的,而且力图直接面向社会大众最关心的普通住宅,将调控点深入到结构层次,但一刀切明显不能适应不同地区、城市的市场情况,《90m2以下住宅设计要点(征求意见稿)》按照一定参照系数对不同地区户型面积进行调整,虽然效果仍值得怀疑,但取向是积极的,这种努力应该肯定。

住宅作为一种特殊商品,兼有投资品和消费品的属性,区位的不可再生性也决定了住宅商品的异质性很强,影响住宅市场、住宅价格的因素远远多于一般商品,如个人对区位的偏好、人口结构、传统家庭文化和社会收入分配结构等,都有很直接的影响。

在我国,由于房地产市场发育较晚,市场不够成熟,影响住宅供求的因素就更加复杂和难于掌握,因此,宏观调控的难度是非常大的,对相关政府部门的调控能力和调控效果给予过高希望并不现实。

关于宏观调控和微观干预的关系,取决于不同国情和市场条件,我国目前的情况还不能允许宏观调控局限于总量、环境这些外部的变量上,例如在投资控制上,产业政策也发挥了很直接的作用,对住宅市场的调控也同样。当然,较之一般意义上的宏观调控,对住宅市场的宏观调控还更稚嫩些,要和微观结合好还需要政府部门作出更大努力。

问题不再是是否要将宏观调控深入到微观层次,而是如何深入,我的建议是,多考虑税收一类的杠杆手段,不要把注意力简单地局限于直接的住宅面积等参数上。此外,考虑到发展绿色建筑等市场外部性很强的方面,法律强制手段也很重要,这一条目前还不是住宅市场调控的重点,但在我看来,其意义更加重大,值得引起有关方面足够重视。

(:毛文月)

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